降价就一直好卖吗？并不是。”
日前，昆明旭辉铂宸府魏经理在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，大幅优惠一次就卖那两月，当大家觉得你就该卖这个价格的时候，就卖不动了。可能沉寂两三个月，你再降一点，又有客户冲着优惠去买，就是这种不断下降的趋势，现在整个昆明市场都这样。
旭辉铂宸府位于昆明北市区，“今年年底要交付”，魏经理说，“现在所有客户最担心的，就是房子能不能交付。”
中指研究院5月百城新建住宅价格指数显示，昆明新房样本均价11107元/平方米，环比下降0.24%。
“昆明这样的城市，市场压力可能更大一些，因为本身就依赖于文旅，和其他强二线城市还是有差异的。”易居研究院研究总监严跃进分析。
降价分销，很多项目已放弃自渠
“距二组团交付还有203天17小时7分钟。”每经记者在现场看到，旭辉铂宸府在售楼处大屏幕显眼位置打出了这样的字眼。
作为北市区改善型住宅项目，旭辉铂宸府一期一组团2021年6月开盘，如今已经交付使用。面对去化压力，项目提升了二组团装修标准，赶上3月“小阳春”迎来一波热销，销售额达到约8900万元。4月稍有回落，新政一出，买房人又开始看房了。端午假期，铂宸府销售额约2875万元，3天时间销量超过了4月的一半。
“昆明有一个现象，下半年的销售节点会更多。”魏经理分析，“例如中秋、国庆长假，再到12月的年终冲刺，所以按照月均流速30套左右计算，刚好到年底能卖完，所以要抓紧加推。”
不过，降价和分销仍然是昆明绝大多数开发商保证销量的最大依赖。
魏经理表示，北市区分销捆绑很严重，我们自有渠道占比能达到40%，很多项目则已经放弃自有渠道，直接把所有非中介获客路径全部关闭。这意味着除了分销和自访，没有其他方式了。
促销降价则更甚，“抽起优惠”在昆明市场几乎是不可能的事。
据悉，铂宸府2021年开盘均价17500元/平方米，目前不同户型单价在14000元-16000元/平方米。
“价格是近期新房成交的关键，这符合市场预期，通过价格调整更好地推进销售，是去库存的一种重要手段。”严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时说。
销量顶上去，价格拉下来
“几个项目逆势热卖，把昆明整体成交量顶上去了，但把价格拉了下来。”昆明某项目销售负责人王叶（化名）告诉每经记者。
这些项目中，位于呈贡区的“邦泰·臻境”是个典型代表。2023年11月拿地、今年5月12日首次开盘卖出156套，目前首开房源售罄，2025年6月30日预计整个小区全部交付。
王叶透露，邦泰·臻境正抓紧窗口期出货，定价低于周边新房2000元-3000元/平方米，几乎跟二手房价持平，相当于“低价的准现房”，因此开盘就卖出百余套。
每经记者实地走访臻境项目时正好遇上集中签约，售楼处所有座位全部“客满”，还不断有新客户前来看房。
“5月12日开盘，到5月17日171套房源就售罄了。”置业顾问小周告诉每经记者，主要是没有房源了，不然整体销量可能还会更高一些。
新政过后，项目紧急加推了三栋楼，但大户型也去化较快。据贝壳找房，目前邦泰·臻境在售均价约8500元/平方米。
每经记者在链家平台看到，邦泰·臻境周边在售的二手小区，如昆明公园壹号、中通玖玺华府挂牌价普遍在12000元-14000元/平方米，明显的一二手房价格倒挂，对购房人来说吸引力不小。
据克而瑞，昆明房企推出了端午案场额外优惠、特价房等，市场整体平均来访量上升7%；低总价、高性价比项目入市和多个项目“以价换量”带动了市场热度上升。成交方面，由于邦泰·臻境的加推销售，整个市场平均认购套数上升14%。
事实上，昆明“以价换量”来得格外早。
国家统计局70城房价指数中，昆明是率先下跌的二线城市。从2021年11月开始，当合肥、杭州、厦门、福州等城市的同比涨幅还在4%-4.7%高位时，昆明已经从持平转向下跌，并且跌幅从0.2%逐月扩大至3%，到2024年4月的新房价格同比跌幅已经达到4.4%。