自日前央行宣布了多项重磅房地产新政以来，房地产热度迅速点燃，在政策发布当天，房地产板块掀起涨停潮，超20股涨停。5月21日，房地产板块午后快速拉升，渝开发、新华联涨停，城投控股、合肥城建、大名城、华夏幸福等纷纷走高。作为房地产的重要后周期行业，分析认为，在房地产重磅新政下，受益于地产竣工端增长、消费需求释放和出口逐步改善，家电板块良好增势有望延续。
“核弹级”利好四连发
5月17日，央行宣布了多项房地产重磅新政，包括《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、设立3000亿元保障性住房再贷款等，内容全、范围广，力度空前。当天，房地产板块迅速拉升，多只地产A股大涨，万科A、荣安地产、金地集团、保利发展、城建发展、城投控股、滨江集团等涨停。
具体来看，此次的新政从消化存量房产和优化增量住房入手，具体措施包括：一、设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元；二、降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；三、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化；四、下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%。
对于此次的多项新政，易居研究院研究总监严跃进在接受媒体采访时表示，“这是历史上最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”严跃进认为，此次政策市场反馈非常强烈，和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，其能级远远超过其他城市的政策，是历史级的购房提振政策，影响深远。国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，对于今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用。
招联首席研究员董希淼认为，此次住房金融政策调整力度较大，超出预期，传递出稳定房地产市场的明确信号，有助于稳定住房消费信心，提高居民住房消费的意愿和能力。去年以来，房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制落地实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次房贷政策大幅度调整，从需求侧对房地产市场健康平稳发展形成支撑，预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。
申万宏源研报认为，从需求侧看，此次是史上最大力度降息降首付，从供给侧看，重点加码保交楼、去库存。本轮政策效果将好于前期，这次政策更“对症下药”。华泰证券表示，目前房地产市场更重要的“再平衡”力量，是市场自身供需和价格的调整、出清过程。鉴于目前房地产去杠杆周期可能已经进入下半场，本轮政策“组合拳”的边际效果有望优于此前数轮。
家电家居迎强动能
作为国民经济的支柱产业，房地产一直备受各方关注。房地产产业规模大、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。作为房地产的重要下游产业之一，家居家电行业受到房地产市场的影响较为直接。分析认为，无论是消化存量房产还是优化增量住房的相关地产政策，都有望给家居家电行业带来积极影响。
华泰证券研报认为，地产政策利好密集释放，地产政策迎来新一轮放松潮。回顾本轮地产维稳政策边际放松以来的重点政策时点，家电作为地产后周期板块在各个重点期间有较强的表现。其中，大厨电品类需求其所呈现的周期性波动与地产相关性更强，政策加码后。地产政策托底或改善地产相关新增需求，地产后周期相关家电产品需求或加速恢复。政策托底带动地产销售及竣工的景气回升，或进一步巩固消费信心，并推动家电消费景气度加速恢复。
国泰君安研报认为，家电板块中，部分品类销量与房地产销售及竣工数据相关性较强。例如油烟机行业，2008年至2017年是房企扩表周期，销量中枢落在双位数区间内。2022年后，在保交房政策及低基数效应影响下，竣工增速实现回升，拉动2023年整体厨电销售小幅增长。随着后续地产端政策预期的不断落地，看好与地产相关性强的厨电板块。随着更新需求占比增加及新品类渗透率逐步提升，龙头企业收入端表现有望远好于行业整体，与此同时，随着后续地产端政策预期的不断落地，整体家电板块有望迎来戴维斯双击。
信达证券表示，地产托底家电的基本面，根据测算，23年新房销售对空调、冰箱、洗衣机、电视、抽油烟机的销量拉动比例分别约为13%、23%、23%、36%、44%，厨电相较其他品类受地产影响最大。
从近几年厨电的新兴品类集成灶来看，奥维云网数据显示，2023年，集成灶市场零售额为249亿元，同比下滑4.0%；累计零售量为278万台，同比下滑4.2%，呈现出量额齐跌的情况。2024年一季度，集成灶延续了下滑的趋势，一季度我国集成灶市场累计零售额、量分别为42亿元、45万台，分别下滑11.9%、10.5%。报告分析认为，尤以地产行业尤其是新房的下滑对集成灶影响最为明显，集成灶过度依赖新装需求，对于地产的下滑反应更为敏感。
而从集成灶企业的财报来看，多家集成灶企业均在财报中提到了房地产对集成灶的影响，帅丰电器认为，核心产品集成灶的消费市场主要来源于新房装修和更新换代的配置需求，属于地产后周期行业，因此与国内房地产市场的变化存在一定的相关性；浙江美大认为，集成灶产品的需求产生于购买房屋后的厨房装修环节，属于地产后周期行业，加之集成灶产品当前的需求主要来自于新房需求，因此受房地产市场波动影响。虽然集成灶产品在传统烟灶市场的渗透率不断提高，但房地产市场的波动，仍将对公司的业绩提升产生一定影响。
分析人士认为，面对地产政策的连续利好，家电行业特别是大厨电板块的估值修复和成长性已经显现。大厨电产品通常与装修周期同步，因此，当前的政策利好将对大厨电行业形成长期效应，对于厨电企业来说是必须抓住的机遇。
在家居方面，华泰证券研报认为，家居板块进入新一轮政策催化阶段，规模可观的存量房翻新改造需求有望接棒新房成为家居消费新动力。中原证券指出，随着消费复苏，地产利好政策频发以及家居出口改善，预计中国家居零售规模有望持续扩大。奥维云网预测认为，考虑业主从交房到装修的反应时间，以及存量房翻新带来的庞大改造需求，预计2024年将进入一波装修潮，这给家居产业链上下游厂商都提供了大量机会。”
值得关注的是，近年来，“大家居”的趋势愈发明显，家电、家居、家装一体化已经成为发展主旋律。日前，在集团大家居战略大背景下，欧派家居正式官宣推出旗下科技品牌——海烈鸟，“海烈鸟”作为欧派旗下的智能家居软件平台和智能家居硬件品牌，将涉及智能照明、智能电器等大家居全场景智能硬件，这被业界视为欧派家居进军智能家居的一个重大动作。也有业界人士认为，欧派家居“海烈鸟”品牌，对标的就是海尔智家的“三翼鸟”。
分析人士认为，从政策主体和力度来看，可以对这轮的政策带动能力抱有更多期待，不过，分析人士也指出，市场变化多端，家电家居企业同样需要始终保持冷静理性，这样才能实现可持续发展。